大南阳下“过去及未来的中心区”

大南阳之“大”，在于它的面积之“大”：南阳市占地约26509平方公里；在于它的经济之“大”：在河南地市中2020年GDP高居第三位，达3926亿元左右；在于它的人口之“大”：河南唯二常住人口超千万城市，2019年约1003万人；在此特征下，南阳辖区远超中小型地市，可发展空间及土地机会较大。

△

图1：南阳占地面积示意图

数据来源：南阳市统计局

01

城市基本面较好下，城市政策导向

战略级规划：南阳是中原经济区核心城市，在中原经济区规划范围内，仅南阳是提出建设高效生态经济示范市的省辖市。

省十三五规划：郑州都市区是城市发展的重点，洛阳、开封等节点城市为次重点，涵盖三门峡、驻马店、南阳等9个中心城市的“ 1小时”紧密圈，加快南阳全国发展改革试点市进程。

从国家战略、省十四五规划来看，南阳享受到的三点红利：①构建南阳全国性交通枢纽；②重要节点城市；③建设新兴区域经济中心。

02

城市规划导向

南阳城市规划定位为国家历史文化名城、重要的水源和生态保护地区、中部地区重要的交通枢纽、豫鄂陕三省交界地区的商贸物流、金融服务、文化教育中心与旅游服务基地、中原经济区的重要区域增长极、中原经济区高效生态示范市、重要的新型工业基地、农产品生产加工基地。

城市发展方向为中心城区主要向东、向南发展，次要向西、向北延伸；近期提升白河北、同时跨白河南，大力发展城乡一体化示范区，远期以城乡一体化示范区为建设主要目标，提升中心城区首位度、宜居度、承载力和辐射力；城市空间布局格局为“一河两城三片区。

△

图2：南阳市总体规划

图源网络

从规划导向来看，①南阳的区域发展次序为：城市东南、城市北部、城市西部；②城市规划利好，南部及东部新区为城市主力发展方向；③房地产发展方向：城市东部商务核心CBD、南部城市副中心。

03

企业寻求城市热点区域

历经了2016年土地增值、房价快速上涨时期后，南阳房地产市场目前已抵达高坡，因为前期的快速发展，城市并未开拓成熟，只是画了大概的轮廓。

虽然如此，但南阳全国一线品牌开发企业已进驻的较多：恒大、碧桂园、蓝光、金科、中梁、领创、阳光城；河南省域重点开发企业已进驻的有建业、正商、正弘、常绿、信友、东青、和昌、泰美嘉。而这些房企开发项目多集中在南阳两大行政区之一的“宛城区”。

04

过去及未来的中心区“宛城区”

宛城区，河南省南阳市下辖区，位于河南省西南部，南阳盆地腹心，占地面积约927平方千米，荣获“全国科技进步先进区”、“全国新能源高技术产业基地核心区”等荣誉称号，形成了以新能源、新材料、装备制造、棉纺织、食品加工为主体的五大产业集群。

作为城市重点发展区域，宛城区大体上可划分为三大板块，一是南阳过去早期发展的南阳市行政中心的中心城区板块，二是城市主力向东发展的新区板块，三是城市主力向南发展的白河南板块。宛城区不仅是南阳早期发展的中心城区，更是未来发展的中心城区。

△

图3：宛城区板块划分（仅供参考）

05

房企热点区域的布局

中心城区板块配套成熟区域人口密集，土地机会较少，在售项目较少，存在一定量的城改项目，典型项目为建业云境高层毛坯价格约14000元/㎡。

新区板块作为城市重点发展方向，通过对区域性交通集散、特色商业街区、现代化商贸市场、生态休闲等功能的集聚，形成城市发展的现代化活力地区；目前仍处于发展初期阶段，区域成熟度较低，但土地机会较大，房企进驻意向相对较高，典型项目为中梁江山印、金科博翠东方、领创滨河府、三川御府等，小高层洋房毛坯价格约10500-12500元/㎡。

△

图4：白河南板块项目示意图（仅供参考）

白河南板块，早期环境一般，目前受高铁、河东板块兴起及市场集中供货影响，成为刚需热点置业区域，开发企业较多，金科、蓝光、建业、碧桂园、恒大、常绿等；板块高层成交均价约8900-10800元/㎡（毛坯），洋房成交均价9800-13500元/㎡（毛坯）。

恍惚之间2020年已结束，在这一年里南阳新进驻房企6个，且在河南省地市中新进驻房企数量排名头位。国家在发展，城市在进步，其中不光是大企业的机遇不断，我们机遇同样不断。

贾永放

城市研究事业部

本文版权归克而瑞河南区域所有 未经授权请勿随意转载，转载注明出处：克而瑞河南区域(cricfjzz) ，多谢配合！

免责声明：文中数据仅供参考！克而瑞不对使用上述评测及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就文章相关内容享有全部的解释权。

— END —

往期荐读：